Le logement, une injustice française, de Jean-Luc Lagleize, ouvrage clé pour comprendre et trouver des solutions

Des réalités différentes mais un même sentiment domine : le logement ne fonctionne plus pour personne. Les jeunes ont du mal à se loger, les élus locaux n’ont plus de marge de manœuvre, l’investissement locatif est à l’arrêt, l’urgence sociale explose. On pourrait croire que ce sont quatre problèmes différents, mais en fait ce sont quatre symptômes d’une même réalité. Quand un système créé de la difficulté pour les plus fragiles, de l’impuissance pour les élus et de l’incertitude pour les investisseurs, ce n’est plus un déséquilibre. C’est un système qui est arrivé à ses limites. Autrement dit, si cette crise dure depuis si longtemps, ce n’est plus une crise conjoncturelle.

Une crise, si elle dure 5 ans, 10 ans, 15 ans, c’est un système qui dysfonctionne. Dans l’Asie du Sud-est, il y a un mot pour « crise » au Japon, il y en a un en Chine. C’est un mot en deux syllabes et deux symboles qui veulent dire chacun quelque chose : le premier signifie danger, et le second signifie opportunité. Dans cette philosophie, la crise c’est une manière d’appréhender un danger, puis de rebondir pour aller plus vite. Mais, aujourd’hui, nous ne sommes plus dans cet état d’esprit car une crise est, par définition, temporaire. Or, le logement est en tension permanente depuis de très nombreuses années. A force de traiter ces questions sur le mode de l’urgence permanente, on se borne à empiler des mesures correctives sans jamais s’attaquer au cœur du problème. C’est le système du logement qui est à bout de souffle. Et ce, car ce système est devenu totalement illisible. Les citoyens ne comprennent plus leurs droits, les élus ne maîtrisent plus tous les leviers, les acteurs économiques ne voient plus de trajectoire claire.

On demande au logement d’être à la fois un droit, un placement, un outil de mixité sociale, un levier écologique et une variable budgétaire. Un système illisible produit mécaniquement de la défiance, de l’attentisme et, finalement, du blocage. Et cette illisibilité est le résultat de décennies d’empilement de règles, souvent bien intentionnées. Malheureusement, elles ne sont jamais évaluées ensemble. Chaque difficulté a produit une règle pour tenter de la résoudre. Chaque règle a créé un effet pervers. Chaque effet pervers a appelé une nouvelle correction. On a donc corrigé à la marge à chaque fois, sans jamais repenser le système dans sa globalité. Et plus on ajoute de règles pour protéger, plus on rigidifie et plus on bloque.

Sur le DPE (diagnostic de performance énergétique), il avait été décidé – au moment où Jean-Luc Lagleize était encore député – d’exclure du logement locatif les appartements ayant les DPE les moins écologiques. Le logement fait partie, comme le transport, des plus gros émetteurs de gaz à effet de serre. L’idée était donc que les logements les plus énergivores devaient être exclus pour pousser les propriétaires à faire des travaux pour que ces logements redeviennent habitables. L’objectif était à la fois écologique – produire moins de CO2 – et un objectif social – les locataires auraient des factures d’énergie plus faibles. Sur le papier, c’était une logique vertueuse. Dans la réalité, ce sont 800 000 logements qui sont sortis du marché locatif. On était déjà en manque de marché locatif, et ce n’était clairement pas le bon moment pour enclencher ce processus. L’idée de Ma Prime Rénov’ devait permettre aux propriétaires de faire ces travaux. Ma Prime Rénov’ est également devenue une usine à gaz : elle n’est accessible qu’aux bailleurs individuels. Le cas de frères et sœurs qui se retrouvent en indivision sur un appartement à la suite d’un héritage est emblématique. Si vous êtes en indivision, vous n’êtes plus éligible. Si les parents en question avaient rencontré un conseiller en gestion de patrimoine qui leur avait recommandé de mettre l’appartement en société civile familiale, qui donne la nu propriété et un héritage sans droits : de la même façon, Ma Prime Rénov’ considère qu’une société civile familiale n’est pas éligible. Ce système a été multiplié en travaux uniques ou travaux globaux. Aujourd’hui, plus personne ne sait comment fonctionne Ma Prime Rénov’. Une très bonne idée et, au final, un blocage.

De même, le permis de louer avait été inventé pour lutter contre les marchands de sommeil, soit des gens qui mettent à destination de personnes précaires des logements insalubres et qui, en général, se font payer en espèces. La loi Elan devait permettre aux communes d’instaurer, dans certains quartiers ou sur toute la commune, un permis de louer. Un bailleur, avant de louer, doit recevoir la visite d’un service de la mairie qui vérifie la salubrité du bien. Résultat, qui fait cette démarche ? Uniquement les bailleurs honnêtes. Pensez-vous que les marchands de sommeil font la démarche ? Encore une très bonne idée qui n’a absolument pas atteint sa cible et qui, au contraire, complexifie inutilement les modes de location.

Le principal facteur de blocage du logement aujourd’hui, ce n’est pas le bâtiment, c’est le foncier. Le foncier n’est pas rare par nature, mais il est rendu rare par les choix d’urbanisme, de planification, de fiscalité et de gouvernance. La fiscalité sur les plus-values a pour conséquence que certains propriétaires de terrains n’ont pas intérêt à les vendre. La fiscalité est totalement à revoir. L’aide à la demande sur un marché bloqué, ça continue à bloquer et à renchérir. De manière contre-intuitive, les APL participent à l’augmentation des prix des loyers. Structurellement, le fait d’avoir un APL élève le prix des loyers car le bailleur considère cela comme un complément de loyer. Dans un marché bloqué, aider la demande, cela ne fait qu’augmenter le prix des loyers. Encore un effet pervers. A chaque nouvelle idée, on ne voit jamais les conséquences globales. La loi Pinel n’a servi qu’à élever le prix des logements.

D’abord pensé comme un bien d’usage, le logement est devenu un actif patrimonial. Un investisseur réfléchit toujours au couple rendement/risque. Un investisseur prudent accepte peu de rendement dans la mesure où il y a peu de risque. Un investisseur dans l’immobilier aujourd’hui a peu de rendement et beaucoup de risque. Il va donc investir ailleurs.

Le système a atteint ses limites. Pour comprendre tous ces méandres et les moyens de sortir de cette impasse, lisez le livre de Jean-Luc Lagleize, clair, précis et riche d’exemples.