🏘Logement : mettre fin à l'inflation foncière

Mouvement Démocrate - Quel état des lieux du logement en France dressez-vous ?

Jean-Luc Lagleize : La situation est critique : nos concitoyens ont de plus en plus de mal à se loger dignement dans les zones tendues, ces territoires dans lesquels il existe une tension du marché immobilier local en raison de l’inadéquation importante entre la demande et l’offre de logements disponibles, tant en termes de volume que de prix.

Pour se loger, les Français s’éloignent donc de plus en plus des villes et de leurs emplois, mais ils voient leur pouvoir d’achat diminuer tout de même considérablement en raison des coûts de transports élevés.

L’enjeu du logement accessible est à mon sens l’une des explications principales du mouvement des "gilets jaunes". A ce titre, il peut également faire partie de la solution pour redonner du pouvoir d’achat aux Français, même si les effets dans ce secteur se feront plutôt ressentir à moyen et long terme.

Aujourd’hui, un locataire parisien paye en moyenne 1 040 euros par mois pour se loger dans un appartement de 30m2, alors que le revenu médian est de 1789 euros nets mensuels. Comment expliquer ce constat ?

Très simplement : car aucune mesure adéquate n’a été mise en œuvre ces dernières années pour contrer cette hausse des prix de l’immobilier.

Un chiffre me marque tout particulièrement : le prix du foncier a augmenté de 71 % sur ces dix dernières années, pendant que le prix de construction d’une maison a augmenté de "seulement" 24 % sur la même période. Cela montre que nous devons traiter la question foncière pour apporter des solutions à nos concitoyens.

Car il ne faut pas l’oublier, les victimes de cette inflation sont nos concitoyens, qui investissent de plus en plus pour se loger et voient leur reste à vivre fondre. Les propositions de ce rapport et de la proposition de loi qui suivra doivent donc permettre d’augmenter l’offre de logements accessibles aux Français.

A quels facteurs est lié l’inflation foncière sur certains territoires dits "zones tendues" ?

Ces facteurs sont nombreux, mais parmi eux figurent par exemple les erreurs qui ont été commises en matière d’aménagement du territoire au cours des dernières décennies. Nous avons privilégié l’étalement urbain et l’artificialisation des sols au détriment de la densification de nos villes. Autre exemple, nous avons fait perdurer certaines procédures, comme la vente aux enchères des terrains publics, qui ne font que renchérir vertigineusement le coût du foncier. Enfin, nous avons trop délaissé nos élus locaux qui ont perdu des marges de manœuvres importantes pour œuvrer au bénéfice de l’intérêt général et du plus grand nombre.

Quels leviers proposez-vous d’actionner pour cesser la hausse des coûts du foncier ?

Les leviers sont également multiples et complémentaires : nous devons agir tant sur les règles d’urbanisme et d’aménagement que sur notre fiscalité ; tant sur la transparence du marché que sur la mobilisation du foncier public pour produire des logements ; tant sur la densification que sur le droit de la propriété.

Parmi les mesures que je propose figure en effet la généralisation d’un nouveau droit de propriété fondé sur la dissociation entre le foncier et le bâti. Ce droit existe pour l’accession sociale à la propriété mais se doit d’être élargi à tous pour avoir un effet de masse sur le marché.

Vous proposez de transformer l’imposition des plus-values immobilières : qu’est-ce que cela signifie ? Quel est l’objectif de cette mesure ?

Le dispositif d’imposition des plus-values immobilières, conçu dans les années 1970, va à l’encontre totale de la libération des terrains puisqu’il incite à la rétention longue du foncier (30 ans). Je souhaite renverser ce paradigme dépassé et diminuer la fiscalité associée pour fluidifier le marché foncier et immobilier.

En outre, je propose une mesure d’équité en faveur des collectivités territoriales : reverser l’entièreté du produit de l’impôt sur les plus-values immobilières aux communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Puisque ce sont ces collectivités qui créent de la valeur ajoutée en investissant des deniers publics localement, c’est à elles de récupérer le produit de cet impôt !

Vous souhaitez mieux accompagner les élus dans leur politique de logement et d’aménagement du territoire. Pourquoi et comment ?

Au Mouvement Démocrate, nous avons la défense des élus locaux et de leurs prérogatives chevillée au corps. C’est pourquoi j’ai eu à cœur d’orienter mon rapport vers l’accompagnement des élus dans leur politique du logement et d’aménagement du territoire. Près de la moitié des propositions de ce rapport concerne directement les élus locaux et vise à consolider et diversifier la boîte à outils à leur disposition pour mener à bien leur politique foncière, d’urbanisme et d’aménagement du territoire.

Pourriez-vous nous donner quelques exemples concrets qui permettraient d’optimiser le foncier disponible ?

Le paradoxe est bien là : une grande partie du foncier existe déjà, mais n’est tout simplement pas valorisé ! Preuve en est par exemple, les nombreuses friches industrielles et commerciales qui sont de véritables plaies béantes dans nos villes. Nous devons donc recenser, dépolluer et valoriser ces fonciers qui sont souvent bien situés. Pour cela, je propose notamment la création d’un Fonds national pour la dépollution des friches.

Un autre aspect souvent oublié est le foncier qui existe au-dessus de nos têtes, sur le toit des immeubles. Car en effet, de nombreux bâtiments peuvent être surélevés et permettre la réalisation de nouveaux logements. Là encore, je propose une batterie de mesures pour recenser, faciliter et encourager les potentiels projets de surélévation.

Que proposez-vous pour favoriser l’investissement dans le logement locatif ?

Cet aspect comporte deux volets : l’investissement des personnes physiques, et celui des personnes morales.

Dans le premier volet, je propose par exemple d’affiner et de sécuriser le dispositif dit "Pinel", qui permet de loger nombre de nos concitoyens. Je propose également de rendre plus attractif l’investissement locatif et de renforcer sensiblement la régulation de la location touristique meublée de courte durée issue des plateformes numériques.

Dans le second volet, je propose d’améliorer l’attractivité du résidentiel locatif pour les investisseurs institutionnels, car ce sont ces acteurs qui ont les moyens d’influer sur les prix du marché.

Retrouvez le rapport La maitrise des coûts du foncier dans les opérations de construction